Voor Een Zorgeloze Verbouwing In Barcelona
Een verbouwing in Spanje gaat in veel gevallen nét even anders dan in uw thuisland. En dat levert veel vragen op. Hoe werkt het met vergunningen? Kies ik voor een groot aannemersbedrijf of voor een aantal vaklui? Hoe lees ik een offerte? En krijg ik wel de beste prijs bij een leverancier of aannemer?
Ik kan veel van deze vragen beantwoorden, want ik deed in de regio Barcelona inmiddels tientallen verbouwingen, voor klanten uit alle windstreken.
In dit artikel deel ik mijn ervaringen. Vooral om u te behoeden voor de valkuilen die u vast en zeker gaat tegenkomen. En om u de kennis te geven die noodzakelijk is om de juiste keuzes te kunnen maken, een verbouwing vlot te laten verlopen en het budget te bewaken.
Mocht u tijdens het lezen vragen hebben of iets is niet helemaal duidelijk: neem gerust even contact op. Misschien kan ik u helpen met het vinden van een oplossing.
Ik wens u veel succes met uw verbouwing!
Ik woonde 20 jaar in Spanje, waarvan 18 jaar in Barcelona en omgeving. Al sinds 2006 help ik mijn klanten om hun verbouwing in de regio Catalonië zorgeloos, op tijd en kwalitatief op hoog niveau te laten verlopen.
Hier leest u hoe mijn klanten onze samenwerking hebben ervaren.
Klik op een van onderstaande onderwerpen om direct meer te lezen. U kunt natuurlijk ook gewoon het hele artikel lezen. Dan weet u bíjna alles om een succesvolle verbouwing in Barcelona te organiseren!
• Wie heeft welke rol tijdens de verbouwing in Spanje?
• Hoe gaat het met verantwoordelijkheden: wie is verantwoordelijk voor wat?
• Welke verantwoordelijkheden heb ik als ik vaklui inhuur?
• Welke rechten heb ik wanneer een aannemer zijn werk niet goed doet?
• Welke vergunningen heb ik nodig?
• Nog tips & trucs rond het regelen van vergunningen?
• Hoe kies ik de juiste aannemer en/of architect?
• Zijn bouwtekeningen belangrijk?
• Hoe kom ik aan goede bouwtekeningen?
• Waar moet ik op letten bij het “lezen” van offertes?
• Hoe weet ik dat ik niet teveel betaal?
• Hoe kom ik aan goede bouwmaterialen?
• Wil ik gas of alleen elektra?
• Kan ik vaklui vanuit Nederland naar Spanje brengen of de verbouwing (deels) zelf doen?
• Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen Spanje en Nederland?
En wat kan ik van een verbouwing met Barbara verwachten?
• Hoe houd ik controle over de verbouwing?
• Hoe zorg ik dat de verbouwing wordt gedaan zoals ik dat wil?
• Hoe zorg ik dat het budget wordt bewaakt?
• Hoe communiceer ik met de aannemer of architect?
• Hoe gaat het tijdens een verbouwing met de VvE en de buren?
Wie heeft welke rol tijdens de verbouwing in Spanje?
Eerst kijken we naar de rollen die verschillende partijen kunnen spelen bij het organiseren van een verbouwing. Want die zijn soms anders dan u gewend bent.
De makelaar
Wanneer u een huis hebt gekocht, ligt het voor de hand dat u aan de makelaar vraagt of hij of zij iemand kent die kan helpen met de verbouwing van het nieuwe appartement. Een makelaar heeft over het algemeen een netwerk met daarin aannemers en klusjesmannen. Op zich een prima eerste stap.
Wanneer u met een van ‘zijn aannemers’ in zee gaat, komt het wel eens voor dat de makelaar een commissie krijgt van de aannemer. Als beloning voor het aanbrengen van de klus. Hij of zij krijgt dan bijvoorbeeld een percentage (10% is niet ongebruikelijk) van de factuur die u aan de aannemer betaalt. In feite wordt de verbouwing dus een kleine 10% duurder.
De makelaar of de aannemer zullen dit nooit aan u vertellen, ze zullen het zelfs ontkennen. Het is een geheime overeenkomst, waar beide partijen beter van worden. Maar u natuurlijk niet!
Nog vervelender is dat het voor u niet is te beoordelen of de aannemer naar voren wordt geschoven om zijn kwaliteiten of om het hoge percentage dat hij aan de makelaar afdraagt. Anderzijds zal de makelaar niet snel met iemand in zee gaan waar hij slechte ervaringen mee heeft gehad.
Overigens wil ik hieraan toevoegen dat het gaat om enkele makelaars. Ik heb vele malen via makelaars een klus gekregen, zonder dat ze hiervoor een commissie vroegen.
De advocaat
In Spanje bestaat geen aankoopmakelaar. Deze rol wordt door een advocaat uitgevoerd. Vaak kiezen buitenlanders een advocaat die hun taal spreekt. In Barcelona en omgeving zijn advocaten actief die Nederlands, Duits of Engels spreken. Het is prettig om deze juridische procedures in uw eigen taal te kunnen bespreken.
Het ligt voor de hand om uw advocaat te vragen of die contacten heeft in de bouwwereld. Dat is meestal het geval, ze kennen vaak wel een aannemer of architect. Er zijn advocaten die het zelfs als hun rol zien om tussen de klant en de aannemer in te zitten. Voor sommige klanten is het prettig om een de advocaat als aanspreekpunt te hebben en niet direct met de aannemer te communiceren.
Mijn mening is: schoenmaker blijf bij je leest. Een advocaat kan veel ervaring hebben met verbouwingen. Maar hij zal slechts sporadisch op de bouw rondlopen en hij heeft niet voldoende kennis over bouwvoorschriften en bouwtechnische oplossingen. Hij zal de bouwbegeleiding dan ook aan een aannemer overlaten.
Ook hier geldt, net als bij de makelaar: u weet niet of de advocaat uw belang vooropstelt of dat hij beloond wordt voor de klus. Mijn ervaringen met advocaten zijn heel positief, zeker bij de Nederlandse advocaten. Ik heb gelukkig nog maar één keer meegemaakt dat een (Franse) advocaat, bij het koppelen van zijn klant aan een aannemer, voor zichzelf commissie opeiste van de aannemer.
De architect
Veel mensen beginnen een verbouwing met het zoeken van een architect. Die zijn er talloze, wat het maken van een keuze heel lastig maakt. Vaak begint een verbouwing dus met het binnenstappen van een architectenbureau. Deze keus is begrijpelijk en het resultaat kan uitstekend zijn.
Mijn ervaring is dat wanneer de bouw onder de hoede van een architect is, de verbouwing vaak een stuk duurder uitvalt, langer duurt en dat de klant minder inspraak heeft dan die zou willen.
Architecten zien zichzelf vaak als een autoriteit waar het gaat om het design (daarbij gaat esthetiek soms boven functionaliteit). Een verbouwing is hun ‘creatie’, ze maken een ontwerp en zetten daarmee hun handtekening. De mening van de klant telt dan wat minder.
Dit past ook wel een beetje bij de Spaanse mentaliteit waarin de professional weet wat goed is voor de klant. Het is wat paternalistisch. Nederlanders zijn dit niet meer gewend van bedrijven waar ze mee werken.
Zeker niet alle architecten werken zo, maar veel wel. En het staat los van de ongetwijfeld goede bedoelingen.
Ik ben ervoor om een architect in te zetten op zijn competenties. Dus voor alle zaken waar wettelijk de handtekening van een architect onder moet staan, zoals het regelen van de vergunning voor een project waarin alle berekeningen moeten worden verantwoord.
De meest logische weg is dat de aannemer een architect inschakelt wanneer dat nodig is. Hij overlegt met de architect over hoe het project wordt opgebouwd, welke materialen worden gebruikt, wat zijn voorkeur heeft. Maar de aannemer houdt de regie over de verbouwing. Dat resulteert in een snellere verbouwing.
Bovendien is de architect slechts sporadisch aanwezig op de bouw en kan zodoende onvoldoende verslag uitbrengen aan de klant.
Overigens heb ik ook architecten in mijn netwerk die uitstekend werk leveren en die ik namens mijn klant aan de aannemer kan koppelen. Ook u, de klant, kunt zelf een architect voordragen aan de aannemer.
De aannemer
Er zijn vele aannemers in alle soorten en maten en tegenwoordig ook wel een aantal die Engels spreken. Via internet zijn er genoeg te vinden.
Er zijn grotere bedrijven met aannemers die enkel en alleen het bouwproces organiseren en controleren. Er zijn ook kleinere aannemers die zelf ook een ambacht beheren zoals metselaar of elektricien. De eersten zullen vaak hoger geschoold zijn. Hun verbouwing gaat sneller, maar u krijgt als klant minder makkelijk contact. U wordt minder bij de verbouwing betrokken. Ook is de offerte hoger en zeker de extra’s kunnen hoog op lopen.
De tweede type aannemer, de meewerkende vakman, is vaak iets langzamer, maar wel meer betrokken en hij is in staat een verbouwing meer op maat en naar wens van de klant te maken. Hoe meer informatie ze vooraf van de klant krijgen, hoe strakker ze kunnen offerteren.
Dus laat ze uw appartement zien, en wanneer een schets hebt met hoe het zou moeten worden, dan zijn ze daar ongetwijfeld blij mee.
Laat verschillende aannemers een offerte van uw verbouwing opstellen. Het liefst allemaal gebaseerd op dezelfde to do lijst, zodat ze dezelfde opbouw hebben en zodoende gemakkelijk met elkaar te vergelijken zijn.
De truc van aannemers is vaak om zo min mogelijk op een offerte zetten en zo een laag bedrag aan de klant te kunnen presenteren. Zo vergroot hij de kans dat hij de klus binnenhaalt. Begrijpelijk dat hij dit zo doet; de meeste klanten kijken alleen maar onder aan de streep.
Een aannemer kan dit soort zaken uit de offerte laten:
– Nivelleren van de vloer, want je weet meestal vooraf niet of dat moet gebeuren. Je kunt het vervolgens presenteren als een post “onvoorzien”.
– Weglaten van kosten voor het herstellen van muren waar de tegels vanaf zijn gebikt
– Minimaal aantal stopcontacten (±2 per ruimte)
– Minimaal aantal schakelaars (1 à 2 per ruimte)
– Wel het tegelen of leggen van de vloer berekenen, maar niet de kosten voor het materiaal
– Een goedkope standaardkeuken berekenen
– Sjoemelen met aantal m2 om dat later omhoog te ‘herberekenen’
– Geen fatsoenlijk plan voor verwarming of airco
– Et cetera…
Eenmaal met een aannemer in zee, is het zaak om alle keuzes en beslissingen die gemaakt moeten worden vooraf te bespreken. Of op papier te hebben.
Het belang van de aannemer is om de verbouwing zo snel en zo goedkoop mogelijk te doen; efficiënt inzetten van zijn vaklieden.
En esthetische oplossingen zijn soms ondergeschikt aan makkelijke oplossingen.
Daar heb ik in mijn praktijk honderden voorbeelden van gezien:
– Waarom een lelijke hoofdkraan midden op de muur van de badkamer plaatsen? Dan hoeven er niet meer meters leiding worden gelegd.
– De stoppenkast in het zicht op een onhandige plek, zonder dat er wordt nagedacht over een alternatief. Want dat is duurder en kost tijd.
– De tegels liggen er niet mooi/symmetrisch in. Daar is dan niet over nagedacht. Je begint gewoon in een hoek, zodat je zo min mogelijk tegels hoeft te snijden.
– De tegels die het hoekje omgaan, zijn afgewerkt met een plastic strip. Dat is het makkelijkst, goedkoopst en het snelst om te doen. Maar het is tevens de lelijkste oplossing.
– Waarom zit het plafond zo laag en ben je ruimte kwijt? Dat is verlaagd zodat de elektra en leidingen er gemakkelijk doorheen kunnen. Je hoeft ze dan niet weg te werken. Of er hoeft met een verlaagd plafond minder te worden gestukt, geverfd, et cetera.
– Waarom is er een naad/scheurtje tussen mijn plafond en de muur? Er is gekozen voor een goedkoop type gipsplaat en de naden zijn niet fatsoenlijk getapet.
– Ik wil graag mijn verlichting kunnen dimmen en dat lukt nu niet. Het is een heel ander soort mechanisme, dat vergt wat uren werk en het is een duurder systeem. Belangrijk is om dat van tevoren aan te geven, zowel of ze dimbaar moeten zijn als of ze led zijn, of niet.
– Ik ben niet tevreden over de plinten. Wanneer u hier niets over aangeeft, kiest de aannemer vaak zelf plinten, meestal witte van 7 à 8 cm.
– Ik wilde er nog een paar stopcontacten bij en dat kostte 800 euro gekost. Hoe kan dat? Afhankelijk van wanneer je het vraagt en waar ze moeten komen, moet er weer opnieuw worden gefreesd, leidingen gelegd, kabels doorgetrokken, muren opnieuw gestukt, et cetera. Dan komen er zo 3 vakmannen aan te pas en de andere kunnen niet verder met hun werk. 800 euro is dan een redelijke prijs, maar het worden voorkomen.
– Er komen zoveel extra’s op het budget, waarom stonden die daar vanaf het begin niet op? Een aannemer krijgt zelf ook extra facturen van vakmensen die hij inhuurt wanneer er zaken veranderen of bijkomen gedurende de verbouwing.
– Ophangen van verlichting. De meeste aannemers zijn niet gewend dat ook te doen, die laten alleen een peertje hangen bij de oplevering.
Het is dus zaak om bij het doornemen van de offerte de volgende zaken te bespreken en op papier te zetten:
– Het nivelleren van de vloer: vaak van tevoren nog niet duidelijk en kan oplopen tot over de duizend euro.
– Het stuken van delen waar veel veranderd is: die worden meestal apart berekend omdat die ook niet tegelijk met het algemene stuken gedaan worden, maar al daarvoor.
– Het bikken van oud cement op oude betegelde muren: niet altijd te voorzien in wat voor staat de muur is na het weghalen van de tegels. En kan best veel manuren werk zijn.
– Neem het elektriciteits- en of lichtplan goed door. Led-dimschakelaars kosten al snel 60 euro meer per stuk dan gewone schakelaars.
– Meer dan het minimale aan stopcontacten: kijk op de offerte of de elektra een complete beschrijving geeft inclusief het merk van de mechanismen en het aantal.
– Meer freeswerk: omdat er bijvoorbeeld meer stopcontacten of schakelaars of verlichting komen.
– Meer m3 puin: tenzij de aannemer een vast bedrag voor het sloopwerk heeft berekend.
– Plinten: staan die op de offerte?
Hoe gaat het met verantwoordelijkheden: wie is verantwoordelijk voor wat?
De makelaar
In Nederland vertrouwt slechts zo’n 6% van de bevolking de makelaar (ter vergelijking: de huisarts geniet het vertrouwen van 77%). Hoe het is Spanje zit, weet ik niet. Maar er is zeker reden om op je hoede te zijn.
Ik heb het bij mijn klanten meegemaakt dat de makelaar de woning verkocht en er een aantal prachtige ideeën voor een renovatie bij gaf. Iets in de zin van: “Als u dit muurtje doorbreekt, dan kunt u een open keuken creëren.” Maar toen de vergunningen werden aangevraagd, bleek de gemeente er helemaal geen toestemming voor te geven.
Deze schade kunt u niet verhalen op de makelaar. Het is aan u om dit soort zaken vooraf te checken. Soms kan een architect u al direct vertellen of de makelaar u een realistisch plan heeft voorgeschoteld.
Ook heb ik meegemaakt dat een pand in werkelijkheid meer vloeroppervlak heeft dan op de tekeningen in het kadaster van de gemeente. De oorzaak waren uitbouwtjes die illegaal zijn gedaan en nooit op de officiële tekeningen zijn terecht gekomen.
De makelaar zei dat deze uitbouwtjes er inmiddels zo lang staan, dat ze zijn “verjaard”: ze zijn door de tijd gelegaliseerd. Dit is deels waar, mits je kunt aantonen dat ze er al X jaar staan. Maar hoe bewijs je dat?
Een volgend probleem kan ontstaan wanneer deze uitbouwtjes aan vernieuwing toe zijn. Dan kan het gebeuren dat de gemeente geen toestemming voor een verbouwing geeft. Of erger: u krijgt de opdracht om de uitbouwtjes af te breken en alles terug te brengen zoals op de tekeningen van de gemeente.
Ook hierbij geldt dat u als klant het nakijken heeft. De makelaar mag dit soort onzin gewoon verkopen. Het is aan u dit te verifiëren.
De aannemer
In principe voert een aannemer uit wat een klant vraagt. En hij is alleen verantwoordelijk voor wat hij uitvoert. Bij lekkage, brand, instorting, schade aan het trappenhuis et cetera, is de aannemer alleen verantwoordelijk wanneer het door zijn toedoen is ontstaan.
Ze zijn voor deze risico’s verzekerd. De aannemer heeft een verzekering die hij elk jaar betaalt en die geldt voor al zijn verbouwingen. Die heet Seguro de Responsabilidad Civil. Daarmee is hij dus verzekerd voor schade die anderen oplopen door zijn werkzaamheden. Bijvoorbeeld lekkage bij de benedenburen of letsel bij een van zijn werklieden. Wanneer u deze verzekering wilt inzien, dan is de aannemer daar vast toe bereid.
De architect
Een architect zorgt voor vergunningen zodra er structurele zaken worden veranderd, zoals het slopen van wanden of draagmuren. Dit is ook nodig wanneer de indeling van de woning wordt veranderd, met name het verplaatsen van de natte ruimtes zoals badkamer en keuken.
Wanneer er na de verbouwing problemen ontstaan in de structuur van het pand of aan de onderdelen die zijn verbouwd, dan is de architect verantwoordelijk. Hij is aangesloten bij het colegio de arquitectos. Zonder dit is hij überhaupt niet bevoegd een vergunning aan te vragen.
Via deze organisatie is de architect verzekerd voor schade, ook wanneer een menselijke fout of vergissing de oorzaak van de schade is. De organisatie heeft besloten dat er een garantie is tussen 10 jaar bij nieuwbouw en 1 jaar bij binnenhuisverbouwingen.
Nog iets specifieker:
• 
Tien jaar voor materiële schade veroorzaakt door defecten die direct de mechanische kracht en stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen.
• Drie jaar voor schade veroorzaakt door defecten in de installaties en constructie-elementen die onbewoonbaarheid veroorzaken (bijvoorbeeld niet-geïsoleerde behuizingen en daken die niet waterdicht zijn).
• Eén jaar voor schade veroorzaakt door defecten in coatings, verven en tegels. Om deze garantie uit te voeren, moet de claim worden ingediend binnen een periode van maximaal twee jaar vanaf het verschijnen van het verborgen gebrek.
De klant
U, de klant, bent verantwoordelijk voor het aanvragen van de juist vergunning. Als deze bij aanvang van de bouw ontbreekt en de politie geeft hiervoor een boete, dan kunt u deze op niemand verhalen.
Voordat u een verbouwing gaat doen, is het dus belangrijk dat u goed weet wat er gaat gebeuren. U hebt zelf, of via een ontwerper, een idee van hoe het appartement er uit moet komen te zien. Tegen die tijd is het ook duidelijk wat er verandert ten opzichte van de huidige staat.
Worden er geen (draag)muren weggehaald en blijven de natte ruimtes (wc, douche, keuken) op dezelfde plek? Dan volstaat een basisvergunning. Daar is geen architect voor nodig.
In de volgende gevallen moet door een bevoegd persoon (bijvoorbeeld een architect) een vergunning worden aangevraagd:
· Het pand staat op de lijst van monumenten (veel panden in de binnenstad van Barcelona staan hier op).
· Er worden (draag)muren weggehaald/verplaatst.
· U verplaatst natte ruimtes.
Soms zal een aannemer zeggen het dat in deze situaties toch niet nodig is de vergunning aan te vragen. Hij schat de risico’s dan zeer laag in.
De gemeente Barcelona is vrij streng met de regels omtrent een vergunning. Een gevolg hiervan is dat 85% van de vergunningsaanvragen een basisvergunning betreft, die is namelijk gratis en gaat per direct. Terwijl in terwijl een aantal van deze verbouwing een “zwaardere vergunning” hadden moeten aanvragen. Maar dit kost meer tijd en meer geld, en dus kiezen aannemer en klant voor de snelle en makkelijke optie.
De keuze is aan u om te beslissen welk traject u gaat bewandelen. Maar nogmaals: u bent zelf verantwoordelijk voor deze keuze.
Lees hier meer over vergunningen.
Hoe hard is een afgesproken deadline?
Misschien heeft u een uiterste datum van oplevering in de offerteovereenkomst met de aannemer opgenomen. Die zal er wellicht kanttekeningen bij plaatsen wat betreft onvoorziene zaken en/of materialen die niet door hemzelf worden aangeleverd. En dat is natuurlijk terecht.
Daarnaast gebeurt het ook vaak dat klanten hun plannen gedurende de verbouwing wijzigen. Met dit soort veranderingen vinden de aannemers het over het algemeen erg lastig om nieuwe einddatum te geven. Toch adviseer ik om dit wel te bespreken, al is het alleen maar om achteraf de aannemer geen vrijbrief te geven voor eindeloze vertragingen.
Wie is verantwoordelijk voor welke materialen?
· De apparaten die door de aannemer zijn aangeschaft (denk aan een geiser, boiler, en dergelijke)
Vraag een kopie aan van de factuur. Wanneer deze apparaten niet goed blijken te werken, is de aannemer alleen verantwoordelijk voor de installatie. Een vriendelijke aannemer zal u bij de hand nemen en de installateur van de fabrikant laten komen om het apparaat te checken. Maar hij is daartoe niet verplicht.
Overigens willen fabrikanten van geisers dat een klant een gratis afspraak maakt voor een check up, nadat de verbouwing is afgerond. Dan geven zij hun oké en de geregistreerde garantie voor het apparaat. De afspraak kunt u meestal via de website maken.
· Materiaal die door u zelf zijn aangeschaft
Het kan gebeuren dat er iets kapot gaat of kapot uit de doos komt. Een aannemer zal zich snel op deze laatste optie beroepen. Dit is heel vervelend maar de toedracht is achteraf niet achterhalen. Het is aan u om dit om te ruilen of een nieuwe te kopen.
Welke verantwoordelijkheden heb ik als ik vaklui inhuur?
Hoe zit het met verzekeringen voor brand, et cetera, tijdens een verbouwing?
De aannemer of gediplomeerde installateurs en vaklui zijn in principe verzekerd voor schade veroorzaakt door de verbouwing, zoals waterschade, brand, et cetera. Zaken als scheuren in muren of plafonds worden ook gedekt, mits er op een legale wijze is verbouwd en de vergunningen op orde zijn.
Welke rechten heb ik wanneer een aannemer zijn werk niet goed doet?
Op de eerste plaats: de laatste rekening wordt pas aan de aannemer betaald wanneer de verbouwing is goedgekeurd door de eigenaar van de woning. U wacht dus met de laatste betaling tot alles in orde is en alles het doet.
Toch kan in de loop van de tijd blijken dat dingetjes niet goed werken of dat zaken niet goed zijn afgewerkt.
Normaal gesproken komt de aannemer dan gewoon weer terug om de kritiekpunten te verhelpen. Over het algemeen wordt een jaar garantie gehanteerd en netjes nagekomen. De garantie van fabrikanten op apparaten, zoals een geiser, zijn vaak 3 tot 5 jaar.
Wanneer daar iets mee gebeurt, is het in Spanje normaal om direct de fabrikant te bellen. De aannemer heeft weliswaar het apparaat geïnstalleerd, maar als er problemen ontstaan, valt dat onder de garantie van de fabrikant. Hoe vervelend ook voor de eigenaar.
Overigens komen de fabrikanten meestal langs zonder iets in rekening te brengen. U moet wel een kopie van de factuur kunnen laten zien. Mocht het slecht werken van het apparaat toch voortkomen uit fouten bij de installatie, dan is het natuurlijk aan de aannemer om het probleem op te lossen.
Ik heb in het verleden te maken gehad met aannemers die hun werk niet goed doen of afspraken niet nakwamen. U kunt daar een rechtszaak tegen aanspannen, maar of dat de energie, de kosten en ongemakken waard is, hangt af van de grootte van het probleem en of u het kunt bewijzen. Ik kan hier geen eenduidig antwoord op geven.
Welke vergunningen heb ik nodig?
Bij een verbouwing kan dat op 3 manieren:
1. Enterado de obra of Licencia de obra tipo III
Vrij vertaald: Ter kennisgeving van een verbouwing.
Dit is een verbouwing waarbij zowel de indeling van de woning als de bouwconstructie intact blijft. Bijvoorbeeld schilderen, nieuwe vloer, nieuwe badkamer, nieuwe keuken, vervangen van leidingen, tegels, et cetera.
Hiervoor kunt u een vergunning of beter gezegd een ‘ter kennisgeving’ aanvragen. (Dat heet in het Catalaans: Assabentat).
Deze enterado kunt u gratis online aanvragen bij de gemeente, en is 3 maanden geldig vanaf het moment dat u het aanvraagt. U kunt dit daarna verlengen/opnieuw aanvragen.
Hier kunt u het aanvragen:
https://w30.bcn.cat/APPS/portaltramits/formulari/ptbeobcons/T136/init/es/default.html?
U heeft hiervoor nodig:
– Het precieze en complete adres
– Identificatienummer van de eigenaar (identificatiebewijs; paspoort, bidbewijs, NIE)
– Het kadastrale nummer van de woning
Dit document is bedoeld om iedereen te informeren dat u aan het verbouwen bent: de buren of de (gealarmeerde) politie. Men hangt er twee op:
· Aan de voordeur
· In het zicht bij de entree van het pand
Het is als het ware een vrijbrief om lawaai te maken van maandag tot en met vrijdag tussen 8 en 21 uur. Zaterdag van 9.30 tot 21 uur. Overigens mogen machines gebruikt worden tot 20 uur.
Wanneer een geïrriteerde buurman de politie belt en die ziet de enterado, dan zullen ze meestal niet eens overgaan tot het inspecteren van de woning.
Deze vergunning kunt u niet online aanvragen wanneer de woning onderdeel is van een beschermd pand protección del patrimonio. In dat geval moet het worden aangevraagd via een afspraak met de gemeente.
2. Licencia de obra menor tipo II
Vergunning voor een verbouwing met verandering van indeling van de ruimtes.
Hierbij blijven de constructie van het pand in stand. Bijvoorbeeld, slaapkamer wordt badkamer of van 1 slaapkamer, 2 slaapkamers maken.
Hiervoor hebt u geen gekwalificeerd persoon nodig, zoals een architect. U maakt een afspraak met de gemeente en legt een schets van de huidige staat van de woning en de bouwplannen voor.
– Daarnaast zijn alle verdere gegevens nodig, zoals adres, identificatienummer eigenaar (identificatiebewijs; paspoort, bidbewijs, NIE), kadastraal nummer van de woning.
Daarnaast vraagt de gemeente misschien een oriënterende offerte voor de werkzaamheden. De gemeente kan daar ±3,4% belasting voor in rekening brengen. Het is dus slim om met een heel laag bedrag te komen. De vergunning gaat bij goedkeuring per direct in en is 6 maanden geldig.
3. Licencia de obra menor tipo I
Vergunning voor een verbouwing waarbij structurele zaken zoals muren worden veranderd.
Hiervoor hebt u een architect of een gekwalificeerd bouwdeskundige nodig. Die moet een project indienen bij de gemeente. En de gemeente moet dat dan goedkeuren. De gemeente doet daar 1 maand over. En het berekent ±3,4% belasting over de ingeschatte verbouwingskosten.
De overige kosten waar u dan mee te maken krijgt, zijn de kosten voor de architect. Die zijn al gauw minimaal 1.500 euro voor bijvoorbeeld het deels weghalen/vervangen van een draagmuur, tot al snel 5.000 euro voor een woning met een compleet andere inrichting van de ruimtes.
Afhankelijk van hoe ambitieus de verbouwing is, kan het zelfs oplopen tot meer dan 10.000 euro.
Wie vraagt vergunningen aan?
De basisvergunning (1) kan iedereen aanvragen, de overige vergunningen dienen door aannemer en/of architect te worden aangevraagd.
Hoe weet u dat alle vergunningen in orde zijn?
Op de vergunning staat wie hem heeft aangevraagd, het adres, de contactpersoon, de datum waarop hij is ingegaan en hoe lang het mag duren en tot slot, de activiteiten die worden uitgevoerd.
U hebt te allen tijde het recht om de vergunningen in te zien., alsook ook het project wat de architect indient bij de gemeente.
Nog tips & trucs rond het regelen van vergunningen?
Vaak krijg ik de vraag of het zonder een vergunning kan. Omdat het omslachtig is en een behoorlijke kostenpost vormt.
U kunt ervoor kiezen om te gokken. U vraagt de Assabentat aan, de gratis basisvergunning, om te tegelen, te schilderen, leidingen leggen, et cetera. En daarnaast sloopt u stiekem ook een muur. Niemand die het heeft gemerkt of alarm geslagen? Fijn, dan hebt u geluk gehad. Veel mensen doen dat, misschien zelfs wel de meeste.
Weet wel dat bij deze manier van werken de verantwoordelijkheid nooit bij de aannemer ligt, die voert alleen maar uit. De opdrachtgever is verantwoordelijk, u dus.
Het gebeurt niet vaak, maar de politie kan een kijkje komen nemen, na een telefoontje van klagende buren of omdat er bijvoorbeeld veel bouwpuin op straat ligt. Ziet de verbouwing er anders uit dan dat de vergunning aangeeft? Dan zal de politie foto’s maken van de staat van de verbouwing en de boel stil leggen. U mag pas weer verder als de vergunning in orde is. Wanneer desbetreffende muur een draagmuur was, kan dit maanden tot zelfs een jaar vertraging opleveren.
Vervolgens kunt u een brief van de gemeente krijgen waarin een (mogelijke) inspectie zonder datum wordt aangekondigd. Er wordt gedreigd met een boete die kan oplopen tot 3.000 euro, maar die wordt zelden opgelegd. De gemeente gaat ervan uit dat u schrikt en gauw de vergunning zult aanvragen.
Waarom de gemeente vergunningen laat aanvragen?
De gemeente heeft een archief waarin zo goed mogelijk de huidige staat van alle woningen wordt bijgehouden. Voor toekomstige werkzaamheden waarbij de structuur van het pand in het geding is en de daarbij toegekende vergunningen, worden altijd de huidige staat van de omringende woningen meegenomen in de beoordeling.
Bijvoorbeeld het verwijderen van een aantal (niet) dragende muren. U wilt één of meerdere muren weghalen. Vaak zijn het niet eens draagmuren. Dan nog wil de gemeente een aanvraag voor vergunning. Want de gemeente wil actuele tekeningen voor in het archief.
Maar er zijn nog twee redenen waarom de gemeente ook een vergunningen vereist voor het weghalen van niet-dragende muren.
1. Niet-dragende muren kunnen in de loop van de tijd toch een soort van dragende functie krijgen. Bij het weghalen van deze muren zal het pand niet zomaar instorten. Bovenburen kunnen echter wel kleine scheurtjes in de muren krijgen. Dat kan een heleboel gedoe en onrust veroorzaken.
2. Oude muren zijn vaak gebouwd met zware massieve baksteen, een behoorlijk gewicht. Wanneer je dat weghaalt kan de vloer een beetje ‘omhoog deinzen’ wat scheurtjes in muren van de benedenburen kan veroorzaken.
Hoe kies ik de juiste aannemer en/of architect?
Er is een groot aanbod aan aannemers in Barcelona: van leidinggevende bouwvakkers tot hooggekwalificeerde aannemersbedrijven. En de prijzen lopen ver uiteen. Soms terecht, soms niet.
Het voordeel van een opgeklommen vakman is dat hij zelf hoogstwaarschijnlijk ook veel doet tijdens de verbouwing. Hij is veel aanwezig op de bouw en zit er bovenop. U krijgt dan gedurende het bouwproces veel informatie. Mijn voorkeur gaat uit naar dit type aannemer.
Hoe weet u of een aannemer goed is?
U kunt altijd vragen of u een verbouwing die ze hebben gedaan mag zien. Of u met andere klanten mag praten. Misschien hebt u deze aannemer via-via. Dat is misschien wel de meest voorkomende manier om te kiezen. Maar helemaal zeker weet u het helaas nooit.
Om u het zoeken naar een aannemer gemakkelijker te maken: een aannemer in het Spaans heet Constructor of reformista. Een verbouwing noemt men meestal reformas en dat woord wordt dan ook het meest gebruikt.
Hacemos reformas = wij doen verbouwingen
Reformas integrales = binnenhuis verbouwingen
Andere opties:
· Vraag het aan de president van je appartementencomplex
· Ga naar binnen in een winkel of restaurant wat u mooi vind en vraag wie de verbouwing heeft gedaan.
· Winkels voor interieurdecoratie of bouwmaterialen kennen altijd vaklui.
Zijn bouwtekeningen belangrijk?
Bouwtekeningen zijn onmisbaar voor een goede verbouwing. Als u een aannemer treft die het onnodig en overbodig vindt, ren gauw weg!
Waarom is een bouwtekening noodzakelijk?
Voor de klant geeft een goed beeld van hoe het appartement eruit gaat zien. Hoe groot zijn ruimtes, waar zitten stopcontacten, hoe gaan ramen en deuren open, waar liggen leidingen, et cetera. Het visualiseert uw toekomstige woning of kantoor en geeft de mogelijkheid om vooraf problemen te ontdekken of fouten in het ontwerp op te sporen.
Tijdens de verbouwing geeft het u houvast. Het laat u zien waar de verbouwing ongeveer staat en wat er nog moet gebeuren. U kunt met de tekening op schoot aan de aannemer vragen wat de voortgang is. Op de locatie kunt u met de tekening in de hand kijken of alles is uitgevoerd zoals vooraf bedacht.
Voor de aannemer is de bouwtekening de blauwdruk voor de verbouwing. Hij communiceert met zijn werklieden via de tekening en hij kan ze erop aanspreken wanneer ze niet de tekening volgen en zelf een interpretatie maken van wat er moet gebeuren.
Kortom, een bouwtekening vermijdt discussies over of iets wel of niet volgens planning is gedaan. De ruimte voor interpretatie is vele malen kleiner dan bij een mondelingen briefing. Wanneer een aannemer na een verbouwing met extra kosten komt of er zelf mee wordt geconfronteerd, helpt een bouwtekening om te bepalen of deze kosten terecht zijn.
Zeker wanneer u zelf niet op de bouw aanwezig bent, en bijvoorbeeld in Nederland aan het werk bent, geeft een gedetailleerde bouwtekeningen zekerheid en rust.
Hoe kom ik aan goede bouwtekeningen?
In principe worden bouwtekeningen gemaakt door een architect, de aannemer of een interior designer. Die laatste is wat je zou kunnen vertalen als interieurontwerper, maar dat dekt de lading niet helemaal. We denken dan al gauw aan nieuwe banken aanschaffen die passen bij de lamp en het decoreren van een ruimte.
Er zijn verschillende opleidingen tot interior designer. Sommige zijn technisch georiënteerd, andere richten zich meer op het ontwerp van meubels of het stijlen van de ruimte. Maar in essentie gaat dit vakgebied gaat over vragen als: hoe gebruik ik totale ruimte, waar plaats ik muren, waar leggen we water, elektra, gas, hoe richten we ruimtes in, et cetera.
Deze beroepsgroep kan ook bouwtekeningen verzorgen. Ik ben zelf interior designer en maak tekeningen voor mijn klanten.
De gemeente Barcelona heeft in principe de originele staat van elk huis gearchiveerd en u kunt te allen tijde een kopie opvragen.
Het opvragen van de originele bouwtekening kan bij:
Oficina de atención de ciudadano
Carrer de Lepant 387, Barcelona
Met het kadastraal nummer van de woning en een paspoort, krijgt u de kopie.
Het kan zijn dat het appartement in de tussentijd is verbouwd zonder dat de gemeente hiervan op de hoogte is gesteld. In dat geval kunnen de tekeningen afwijken van de originele staat. Desondanks kan het nuttig zijn de tekeningen op te vragen.
Waar moet ik op letten bij het ‘lezen’ van offertes?
Een offerte zou een transparante opsomming moeten zijn van activiteiten en de kosten die daarbij horen. Dit zou moeten leiden tot een overzicht dat vooraf vertelt wat u achteraf kwijt bent.
Maar helaas is dit heel vaak niet zo. In het slechtste geval schept een offerte juist verwarring en laat het ruimte voor oplopende kosten.
Een aantal zaken die belangrijk zijn bij het lezen van een Spaanse offerte:
· In de bouw worden de prijzen altijd zonder btw (IVA) gegeven. De IVA is Spanje is 21%. Geen onbelangrijk detail wanneer u de offerte leest.
· Staan alle bedrijfsgegevens van de aannemer op de offerte?
· Is er behoeft aan een deadline zwart op wit?
· Kloppen de vierkante meters?
· Mis ik zaken zoals verven, lakken, plinten, deuren, kranen, sanitair, keuken, meubels / geen meubels, tegels?
· Er zijn zaken waarvan u van tevoren niet weet of ze moeten gebeuren, maar die vaak wel nodig zijn, zoals nivelleren van de vloer en frezen in muren en vloeren, bijstuken van beschadigde muren. Staan deze op de offerte? Zo niet: vraag naar een inschatting of opgave van prijs per meter of m2.
· Het is prettig wanneer de offerte gespecificeerd is en dat u de termen die worden gebruikt ook begrijpt.
U wilt het niet zo: Tegelen van badkamermuren = 1500 euro
U wilt het wél zo: Tegelen van badkamermuren, zone douche tot ±2 meter, rest badkamer tot 1,2 meter, hoeken afgewerkt met aluminium strips. Totaal: 1500 euro. Sierrand bovenzijde tegelwand à 300 euro. Prijs exclusief tegels.
Hoe weet ik dat ik niet teveel betaal?
Of te weinig…
Dit is in algemene zin moeilijk te zeggen. Er zijn tal van factoren die invloed hebben op de prijs. Een verbouwing in een pand op 5 hoog zonder lift, wordt een stuk duurder dan op de begane grond. Dat maakt het vergelijken van prijzen van verschillende verbouwingen zo lastig.
Ook speelt bijvoorbeeld mee of een aannemer eigen mensen in dienst heeft of dat hij veel moet inhuren. Voor de crisis was het heel normaal om een compleet team in loondienst te hebben: loodgieter, elektricien, bouwvakkers en een stukadoor. De afgelopen jaren zijn aannemersbedrijven kleiner. Ze hebben hooguit een man of 5 in dienst en een groot deel van de werkzaamheden besteden ze uit.
Dit beïnvloedt de prijsstructuur. Een groter bedrijf heeft meer busjes en een groter bedrijfspand. Ook moeten de werknemers worden doorbetaald wanneer er even geen werk is. Dit alles maakt een groter bedrijf vaak duurder dan kleine zelfstandigen.
Maar met meer eigen mensen kun je ook efficiënter plannen. En het inhuren van externen kan ook duurder worden wanneer de onder druk van de vraag de prijzen voor vaklui stijgen. Dan wordt uw factuur weer duurder.
Om offertes van verschillende aannemers te kunnen vergelijken, is het een goed idee om een to do lijst (een lijst die dient als basis voor de offerte) op te stellen en meerdere aannemers deze in te laten vullen.
Wanneer de aannemer zijn eigen to do lijst opstelt, zijn de prijzen alsnog moeilijk te vergelijken met elkaar.
Hoe kom ik aan goede bouwmaterialen?
Bij een verbouwing moeten talloze materialen worden aangeschaft. Gipsplaten, spijkers, cement, et cetera, zal de aannemer zelf inkopen. Maar wat doet u met tegels, sanitair en de keuken?
Dit kunt u ook door de aannemer laten aanschaffen. Dit heeft voor- en nadelen.
Wanneer de aannemer de materialen inkoopt, is hij er ook voor verantwoordelijk. Voor de risico’s die hij loopt, zal hij 10 tot 20% op de inkoopprijs zetten. U draagt geen risico, maar daar betaalt u dus wel een prijs voor.
Ik adviseer mijn klanten vaak om tegels, vloeren, kranen, sanitair en eventueel keukens zelf te bestellen. De aannemer berekent dan hooguit de kosten van het verplaatsen van het materiaal van de straat tot het appartement. Uitzonderingen zijn het toilet en het doucheplateau. In de praktijk blijkt dat die te veel problemen opleveren. Zoals onderdelen die moeten worden omgeruild wanneer het niet past. Het geeft vertragingen, wanneer u deze problemen moet oplossen.
Waar koop je materialen?
Tegels
Er zijn talloze winkels en webshops om uit te kiezen. Afhankelijk van wat u kiest (soort/maat/vorm), kan de prijs van het tegelzetten verschillend zijn.
Tegels die in Spanje het meest gebruikt worden:
-
Traditionele cementtegels
Dit is in de afgelopen tien jaar een heel populaire tegel geworden. Je ziet ze ook weer terugkomen in de oude stadspanden.
Het zijn tegels van 2 centimeter dik. Het bovenste deel zijn met de hand gemaakte gekleurde patronen. De cementtegel is zeer poreus. Een nadeel is dan ook dat vlekken moeilijk te verwijderen zijn en dat hij in de loop van tijd van kleur kan veranderen. Het is belangrijk dat de cementtegel, zodra hij is geplaatst, gepolijst wordt om hem minder poreus en meer slijtvast te maken.
Voor een badkamer- of keukenmuur wordt de cementtegel afgeraden, daar is hij ook niet voor bedoeld.
-
Ceramische tegel
Gemaakt van klei met een print erop.
Soorten keramische tegels:
– Keramische tegel met motief
– Keramische vierkante of rechthoekige tegels
– Keramische tegels met afwijkende vormen
– Keramische klein formaat tegels
– Glanzend of mat
– Gerectificeerde randen (die heeft zuivere 90° rechte kanten en kan praktisch zonder voeg gelegd worden)
-
Porcelanico
Is een compacte massa die geperst is: 500kg/cm2 daarna op hoge temperatuur gebakken (1250°C). Het is een zwaardere en stevigere tegel en er zijn grotere afmetingen mogelijk. Wanneer je krast (als dat al lukt) is het in de kras precies dezelfde kleur als de rest van de tegel. Je ziet dit dus nauwelijks.
Ze worden over het algemeen gebruikt voor de vloer, maar kunnen ook op de wand. Ze zijn iets duurder vergeleken met ceramiek, zowel de inkoop, als het leggen. Maar, ze zijn ook duurzamer.
Ook bij deze tegel kenmerkt de kwaliteit zich deels met wel of geen gerectificeerde randen.
-
Natuurstenen tegel
Tegels van bijvoorbeeld marmer of leisteen.
-
Hout
Hout is over het algemeen in Spanje minder makkelijk te krijgen. Het land heeft relatief weinig hardhout. Het is daarom ook duurder. Het is van oorsprong geen materiaal waar de Spanjaarden hun huis mee verbouwen.
Wanneer u overweegt om meubels vanuit uw eigen land over te laten komen, is het geen slecht idee om ook de houten vloer mee nemen. Dat is waarschijnlijk voordeliger en u hebt meer keuze. Een aantal fabrikanten werken internationaal. Dan kunt u de vloer in het thuisland uitzoeken en de referenties aan een Spaanse winkel doorgeven, die hem in uw thuisland bestelt.
Keuken
Spanje loopt een beetje achter wat betreft veelzijdigheid en kwaliteit. Er is wel keuze, maar toch kiezen sommigen ervoor om hun keuken uit het eigen land te laten komen, en dat kan.
-
Het aanrechtblad
Wij kiezen er soms voor om onze klanten naar een fabriek te sturen waar ze zelf persoonlijk hun steen kunnen uitkiezen. Het is een geweldige ervaring om 10.000 grote plakken marmer bij elkaar te zien staan. In Nederland heeft marmer geen goed imago. Maar ik heb gezien dat mensen na deze ervaring van dit natuurproduct gingen houden.
-
Elektrische apparatuur
Dit is op internet tegenwoordig goedkoper dan dat ik – mét korting – van mijn leveranciers krijgen. Ik raad klanten meestal aan om dit zelf te kiezen en kopen.
-
Sanitair en kranen
Zijn ook prima online te vinden en bestellen. Bij twijfel kunt u nog altijd een showroom bezoeken, in eigen land of in Spanje, om het materiaal even te ‘voelen’. In de praktijk help ik klanten hier vaak mee.
Wil ik gas of alleen elektra?
Nog geen 20 jaar geleden waren de meeste huizen in Barcelona nog niet aangesloten op het gasnet (gas ciudad). Men gebruikte gasflessen.
Tegenwoordig zijn steeds meer huizen op het gasnet aangesloten, maar misschien is het in het gebouw van uw appartement nog niet aangelegd. Een aannemer/ installateur kan het dan aanvragen, maar het moet wel eerst door de VvE worden goedgekeurd. En dat kan even duren.
Geen gas betekent ook geen geiser of cv. Maar het betekent ook geen maandelijkse kosten voor een contract en/of onderhoud, terwijl u misschien het overgrote deel van de tijd niet eens in uw huis in Spanje bent.
Veel van mij klanten kiezen voor enkel elektra. Zij koken elektrisch en maken gebruik van een boiler.
-
Boiler
Houd er met een boiler rekening mee dat het voldoende capaciteit heeft om fatsoenlijk met meerdere mensen te douchen. Ik adviseer minimaal 100 liter.
Het water in Barcelona is erg kalkrijk, met snelle slijtage als gevolg. Om de garantie van een boiler niet te verliezen, moet u tweejaarlijks technisch onderhoud laten plegen. In een boiler zit altijd water, ook als het apparaat niet wordt gebruikt. De verwarmingselementen verkalken, zetten uit en kunnen schade brengen aan het apparaat. Ze zullen soms vervangen moeten worden. Sowieso is de levensduur van een boiler in Barcelona slechts tussen de 5 en 10 jaar.
-
Verwarming
In Barcelona heeft u 8 maanden van het jaar geen verwarming nodig. Maar de huizen zijn niet berekend op kou. In de winter kan dat vaak een beetje tegenvallen. Wat u kunt doen:
– Verwarmen met airco. De meeste hebben tegenwoordig ook warme lucht.
– Elektrische straalkacheltjes neerzetten of ophangen. Maar die verwarmen moeizaam grote of hoge ruimtes.
– Gaskachels, die op de welbekende gasflessen branden.
– Kachels op paraffine (soort van benzine).
– Open haard of houtkachel. Wanneer er nog geen schoorsteen in uw huis is, moet bij de koop wel zeker weten dat u een schoorsteengat kan en mag maken.
– Cv
-
Airco
Tegenwoordig wil iedereen een airco in zijn woning. Barcelona heeft echter strenge regels omtrent de buitenunit, het apparaat dat aan de buitenzijde van de woning wordt geplaatst.
Hij mag niet meer op uw balkon aan de voorgevel. Zelfs soms niet in binnen-patios, omdat buren er dan (geluids)overlast van kunnen hebben.
Vrijwel altijd zal de unit op het dak komen te staan. Het dak is in principe een gemeenschappelijke ruimte in een appartementencomplex. Soms echter is het dak exclusief in gebruik door één van de bewoners, maar die is verplicht om aan elke woning ruimte te bieden voor een airco (of een satelliet, schotel, et cetera). Sommige VvE’s zetten alles in om het plaatsen van airco’s tegen te gaan, maar u heeft er echt recht op.
Welke types airco zijn er?
-
Mobiele units
Dit zijn losse elementen. Er is geen gedoe met installatie en in de winter zet u ze uit het zicht. Alleen geschikt voor kleine ruimtes.
-
Split
Deze zitten los op de muur en zijn individueel te bedienen. U kunt er meerdere plaatsen in meerdere vertrekken. Er worden, zover ik weet, 1 tot 3 units opgehangen per 1 airco apparaat (die op het dak staat). Bij 3 of meer units wordt al aangeraden om er een tweede buitenunit bij te zetten.
Houd er rekening mee dat deze apparaten:
– Veel kabels en leidingen met zich mee brengen. Het achteraf plaatsen van deze airco kan betekenen dat hij in het zicht hangt of dat anders een flinke verbouwing nodig is om ze mooi weg te werken.
– Vocht genereren dat afgevoerd moet worden. Het liefst met een leidinkje via de natuurlijke weg richting riool. Als dat niet mogelijk is, dan kan er een pompje worden geplaatst. De goedkoopste oplossing is een lege fles (op het balkon) maar dat wil waarschijnlijk niemand.
– Ze lopen in prijs en kwaliteit erg uiteen. Let op het aantal decibel dat hij produceert en het vermogen dat hij heeft.
-
Airco uit een rooster
De binnen-unit zit meestal ergens boven het plafond van de badkamer en blaast koude of warme lucht door een schacht die boven het plafond naar alle ruimtes loopt.
Nadelen van dit systeem:
– Je kunt niet elke ruimte individueel bedienen, tenzij je specifiek vraagt om roosters met afstandsbediening. Die zijn over het algemeen erg prijzig. Bovendien laat de installateur uit garantie-overweging niet toe dat alle ruimtes zo’n rooster krijgen: mocht je per ongeluk alle roosters sluiten, dan is dat funest voor het apparaat.
– Het kan zijn dat het iets meer lawaai geeft dan de split. Afhankelijk van hoe dichtbij je bij de binnen-unit bent en hoe goed of slecht het is geïnstalleerd.
– Een deel van uw huis krijgt een plafond dat minimaal 30 cm lager is.
– Het is wat duurder.
-
De tussenoplossing
Een split-unit, ofwel de binnen-unit, die in de wand zit. U ziet dan alleen een rooster. De binnen-unit zit op maximaal 1 meter van het rooster en u hebt ongeveer 30-40cm hoogte nodig en 60 tot 160cm diepte. Iets om rekening mee te houden bij het intekenen van de ruimtes.
Kan ik vaklui vanuit Nederland naar Spanje brengen of de verbouwing (deels) zelf doen?
Sommige mensen overwegen een deel van hun verbouwing zelf te doen of vaklui vanuit Nederland mee te brengen. Dat is zeker een optie, maar een aantal zaken zijn in Spanje anders, met name rondom elektriciteit is de regelgeving behoorlijk afwijkend.
Het is daarom verstandig om van tevoren de plannen goed door te lopen met een deskundige. Zeker wanneer er nog elektriciteit moet worden aangevraagd bij een elektriciteitsmaatschappij.
De elektriciteitsmaatschappij vereist namelijk een boletin, een certificaat dat de installatie van elektriciteit verifieert en aangeeft dat alles in perfecte staat is. Deze wordt uitgegeven door de geautoriseerde installateur.
U kunt eruit opmaken:
• 
Maximaal vermogen dat kan worden gecontracteerd
• Schets met de locatie van elke stopcontact en schakelaar e.d.
• Alle gedetailleerde kenmerken van de elektrische installatie
Deze boletin is noodzakelijk en kan alleen worden afgeven door een bevoegd elektricien. Die is daarmee ook persoonlijk verantwoordelijk voor de juiste aanleg van de elektra.
Ook wanneer de officiële woonbestemming, de cedula de la habitabilidad, met het kadastrale nummer, nog niet is aangevraagd, is het verstandig een lokale deskundige te raadplegen.
Waar laat ik bouwpuin?
Dat gaat in Barcelona vrij eenvoudig. U bent als particulier bij kleine verbouwingen niet verplicht het afval te scheiden. Asbest is hierbij een uitzondering.
U mag een ‘minicontainer’, ofwel een zak van 1m3, op de stoep zetten aan de kant van de weg. Zolang die zak niet in weg staat en te takelen is. De zakken kunt u kopen in bouwmarkten en hij kost rond de 40-50 euro. Dat is inclusief de afvalbelasting.
U hoeft alleen maar de zak te vullen en het telefoonnummer te bellen dat op de zak staat. U geeft door waar de zak staat en dan wordt deze opgehaald.
Een afvalcontainer kan ook, die zijn er vanaf 180 euro. Daarbij is wel de mogelijkheid om afval te scheiden. De gemeente Barcelona houdt er over het algemeen niet van wanneer dezelfde container langer dan een week blijft staan.
Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen Spanje en Nederland?
Het is misschien handig om nog wat verschillen en overeenkomsten tussen Spanje en Nederland te geven.
Specialisatie
Over het algemeen zijn de vakmensen met hun ambachten heel erg gespecialiseerd.
– Een elektricien freest niet, weet niet veel van airco’s tenzij hij daar cursussen voor heeft gevolgd.
– Een timmerman die kasten maakt, doet niet altijd deuren en/of vloeren en andersom.
– Een ambacht als stuken is opgesplitst in gipsen door de gipsspecialist (op kale, stenen muren) en het gladstrijken van spachtelputz door de schilder.
Wat opvallende verschillen:
Hout
In Spanje is hout een luxe materiaal. Het is over het algemeen iets duurder dan in Nederland en veel Spaanse timmermannen werken zelden met massieve houtsoorten. De Spanjaard is gek op gelamineerd hout.
Ook qua afwerking zal menig timmerman met zijn oren klapperen wanneer hij een Noord-Europeaan ziet kiezen voor massief hout met ‘fouten’, zoals knoesten, nerven en bobbels. Ook zal de Spanjaard in principe kiezen voor glanzend hout in plaats van mat. Hij gebruikt liever lak dan olie.
Het is dus belangrijk om vooraf aan te geven wat u mooi vindt. Ga er niet van uit dat de vakman u wel begrijpt of dat jullie dezelfde smaak hebben.
Stuken
Het gladstrijken van muren wordt in Spanje door de schilder gedaan. Het is dan ook een ander materiaal, en het eindresultaat ziet er wat vlekkerig uit.
De schilder brengt een laag ultrafijne gips aan en schuurt het op. Dan brengt hij een eerste verflaag aan, om vervolgens de oneffenheden, die dan pas echt aan het licht komen, glad te strijken. Daarna gaan er nog twee lagen verf op.
Soms willen mijn klanten zelf verven. Ze zijn dan niet altijd blij met het met het resultaat van het stuken, na het aanbrengen van de eerste verflaag. Dat is niet altijd het resultaat van slecht werk. Het is meestal het gevolg van een verschil in aanpak.
Elektriciteit
Wanneer u zelf met elektra aan de slag gaat, weet dan dat er in Spanje afwijkende materialen en regels zijn. Bijvoorbeeld: aansluitdozen zitten in principe altijd hoog en nooit vlak onder waterleidingen. Zorg dat u goed weet wat de eisen zijn, want de controle op elektriciteit is streng.
Boletin
Soms heeft een nieuwe woning al een boletin en een elektriciteitscontract. In dat geval krijgt u waarschijnlijk niet te maken met inspecties. Enerzijds is dat prettig, want dan kunt u doen wat u wilt. Anderzijds is het voor de lange termijn aan te raden om de elektra volgens de richtlijnen aan te leggen.
Handige tip
Misschien heeft u na de verbouwing meer vermogen nodig voor een kookplaat, boiler of airco, die er voorheen niet zat. Op de elektrafactuur kunt u zien hoeveel vermogen er is gecontracteerd. U kunt dit gratis met 50% verhogen.
Het enige wat u hoeft te doen, is de elektriciteitsmaatschappij bellen en dit melden. Binnen een paar dagen is het geregeld. De aanvraag kost niks, wel gaan de maandelijkse kosten omhoog. Hoe meer wattage, hoe hoger die prijs.
Is 50% verhoging van het vermogen onvoldoende, dan moet er opnieuw een boletin worden aangevraagd. Dat kost ongeveer tussen de 150 en 400 euro.
Autónomo
De autónomo is de Spaanse ZZP’er. In Spanje betaalt een autónomo een vast bedrag van minimaal 260 euro per maand aan de overheid, onafhankelijk van het inkomen dat hij heeft. Daarvan is een deel seguridad social (een medische dekking) en een deel is voor het pensioen.
Goedkope ‘Polen’
In Spanje werken talloze, veelal jonge, Poolse arbeiders en net als in Nederland zijn ze goedkoop. Er zijn heel goede en betrouwbare vaklui te vinden. Maar regelmatig zijn ze niet verzekerd, staan ze zelfs niet geregistreerd als werknemer of autónomo, wat een risico is voor de opdrachtgever.
Soms wordt mij gevraagd om Polen in te huren. In het verleden heb ik dat ook gedaan, en heb daar zowel goede als slechte ervaringen mee. Vandaag de dag werk ik niet meer direct met Polen, of andere goedkope krachten die niet beschikken over de juiste vergunningen. Ik ben niet bereid dat risico te dragen.
Overigens werken in Spanje ook vele goedkope ‘Zuid-Amerikanen’ ‘Chinezen’, ‘Noord-Afrikanen’ en… ‘Spanjaarden’
Wanneer ze niet meer dan 15 euro per uur vragen, kunt u ervan uitgaan dat ze niet zijn verzekerd zijn en ook niet geregistreerd staan als autónomo. De opdrachtgever wordt medeverantwoordelijk gehouden wanneer daarop wordt gecontroleerd.
En wat kan ik van een verbouwing met Barbara verwachten?
Hoe houd ik controle over de verbouwing?
Als u zelf niet in de buurt bent van uw verbouwing, hoe blijft u dan op de hoogte van wat er gaande is?
Ik doe veel verbouwingen voor klanten die niet of nauwelijks aanwezig zijn op de verbouwing. Het is dus heel belangrijk dat ik de verbouwing dicht bij mijn klant breng.
Dat doen we met foto’s, video’s, bouwtekeningen, telefoon- en skypegesprekken, Whatsapp en e-mail. Wanneer er bij de klant behoefte aan is, stuur ik foto’s en video’s. Dat is tevens ‘het archief’ van een verbouwing. We kunnen dan altijd achterhalen wanneer en waarom een keuze is gemaakt.
Ik heb doorlopend nauw contact met de aannemer, waarin we alle opkomende vragen en problemen oplossen. We bellen, gebruiken Whatsapp, spreken berichten in, delen foto’s en video’s en we hebben video-calls.
Hoe zorg ik dat de verbouwing wordt gedaan zoals ik dat wil?
Een goede voorbereiding, goede bouwtekeningen en veel communicatie voorkomt een heleboel stress en problemen.
Mijn belang in een verbouwing is het behartigen van het belang van de klant. Ik wil een tevreden klant – dat moet het resultaat zijn van elke verbouwing. Uiteraard moet ook de aannemer tevreden zijn over de verbouwing. Hoe blijer hij en zijn vaklui zijn, hoe beter en efficiënter een verbouwing zal verlopen.
Ik maak de to do lijst voor een offerte zo compleet en gedetailleerd mogelijk. Zo sluiten we ongewenste verrassingen zoveel mogelijk uit.
Ik betrek de klant bij alle relevante keuzes die gemaakt moeten worden, zeker op het niveau van de afwerking. Denk daarbij aan de indeling van de woning, de plinten, het tegelwerk, de afwerking van de muren en plafonds.
Ik overspoel mijn klanten niet met irrelevante zaken die het eindresultaat, de deadline, het budget of kwaliteit niet beïnvloeden.
Voor je het weet, is de verbouwing klaar. Dan moet alles zijn zoals de klant dit voor ogen had. Alles wat anders is geworden dan in de offerte of de bouwtekening stond, moet tijdens het proces zijn besproken en afgesproken. De factuur mag geen verrassing zijn.
Alle betrokken moeten met een goed gevoel een verbouwing afsluiten. Ik heb geleerd dat dit voor een belangrijk deel wordt gedaan met een goede voorbereiding en een goede communicatie tijdens de verbouwing. Ik weet inmiddels waar problemen kunnen ontstaan en neem die zo veel mogelijk weg.
Hoe zorg ik dat het budget wordt bewaakt?
Ook hierbij is een goede voorbereiding van het grootste belang. Mijn bouwtekeningen zijn zeer gespecificeerd. En daarnaast goed te begrijpen en interpreteren, zowel door klant, de aannemer en de bouwvakkers. Er kunnen in principe geen misvattingen ontstaan.
Aan de hand van de tekeningen wordt een offerte gemaakt, gespecificeerd in meters, vierkante meters, kubieke meters, of eenheden. Daarnaast maken we een offerte voor zaken als hang- en sluitwerk, plinten, ophangen van lampen, et cetera.
Dit is de afspraak voor de verbouwing. Alleen onvoorziene zaken of veranderingen in het project kunnen de prijs nog veranderen. En we zorgen altijd dat deze nieuwe kosten duidelijk zijn, voordat hij de werkzaamheden uitvoert.
Hoe communiceer ik met de aannemer of architect?
Wanneer wij samen een verbouwing doen, hoeft u alleen met mij te communiceren. In principe ben ik het aanspreekpunt. Zowel van klant naar aannemer/architect, als andersom. Wat ik zelf kan beantwoorden, beantwoord ik. Waar ik niet over kan/wil beslissen of wat ik niet weet, speel ik door. Zo worden alle partijen niet overspoeld met vragen.
Hoe gaat het tijdens een verbouwing met de VvE en de buren?
De VvE in Spanje is min of meer vergelijkbaar met die in Nederland. Niet alle panden hebben een VvE. De meeste brengen het onder bij een administrador, die alles beheert en onderhoudt. En onder de bewoners wordt een president (voorzitter) gekozen. Een taak die soms zeer serieus wordt genomen.
Over de buren wil ik graag wat meer vertellen. Mijn ervaring is dat sommige Barcelonesen erg wantrouwend zijn. Het lawaai van een verbouwing roept bij hen irritatie, vragen en zorgen op. Ze neigen vrij snel tot het bellen van de politie om de overlast te melden.
Als de vergunningen in orde zijn, zal een politie het erbij laten en vertrekken. Vaak al bij de entree aan de straat, omdat de vergunning daar ook is opgehangen. Dan nemen ze niet eens de moeite om naar het appartement te gaan.
Ik ga altijd, voorafgaand aan een verbouwing, alle deuren in een gebouw langs. Ik vertel de buren wat we gaan doen, wat de plannen zijn en hoe lang het gaat duren. Ik bied ze aan om het appartement even te bekijken.
Vaak zie je dat het wantrouwen verdwijnt en ze positief zijn over hun nieuwe buren. Dit kan veel problemen voorkomen en een goede basis leggen voor de toekomstige relatie met de buren.
Als u tot hier bent gekomen, dan vond u het vast een interessant artikel. Misschien zijn er tijdens het lezen nog meer vragen bij u opgekomen. Aarzel niet ze te stellen.
Dus heeft u nog vragen? Of wilt met mij kennismaken om te kijken wat ik voor u kan beteken?
Neem dan gerust contact met mij op!